Introduction

Pour financer l’entretien et la modernisation de ses 3 000 gares, qui nécessitent des millions d’euros chaque année, la SNCF a choisi d’en transformer certaines, les plus fréquentées, en véritables galeries commerciales, en accordant des concessions à des foncières immobilières. Attirées par des rendements élevés, les enseignes ne se font pas fait prier pour s’implanter dans les grandes gares. Désireuse de mieux profiter de cette manne financière, la SNCF fait peu à peu évoluer son modèle. Mais elle fait aussi face aux critiques sur cette frénésie commerciale.

La France, ses clochers et ses 3 000 gares… D’un côté les très grandes, les parisiennes gares du Nord, Saint-Lazare, Montparnasse, gare de Lyon, gare de l’Est (à côté desquelles Austerlitz et Bercy font figure de Petits Poucets), ou la très importante Lyon Part-Dieu. De l’autre, pas moins de 1 500 haltes ferroviaires réparties sur tout le territoire.

Et partout, des millions d’euros de travaux à réaliser chaque année, que ce soit pour réparer une toiture, réaliser un ascenseur, ou moderniser l’accueil des voyageurs. La SNCF consacre de gros moyens pour implanter de nouveaux services (non seulement des points de presse, mais aussi de la restauration rapide ou gastronomique, des laboratoires d’analyse, des relais colis, du Wi-Fi, une crèche…) et transformer ses gares en lieux de vie, ou pour réaliser des projets de transformation majeure, comme à Paris-Nord ou Lyon Part-Dieu.

Pour trouver des financements et éviter de tout faire supporter aux contribuables ou aux voyageurs, la SNCF a choisi de monétiser ces espaces en les ouvrant largement aux commerces. Résultat, aujourd’hui, les 15 à 20 plus grandes gares de France financent en grande partie l’entretien et les travaux de l’ensemble.

Cette péréquation n’est pas nouvelle : elle a commencé à être mise en œuvre bien avant la création, il y a dix ans, de Gares & Connexions, sous la houlette de Sophie Boissard. C’est d’abord A2C, née il y a 20 ans et depuis rebaptisé Retail & Connexions, qui s’est vu confier la mission de commercialiser les gares.

Depuis cinq ans, Retail & Connexions est passé à la vitesse supérieure, à la demande de Patrick Ropert, alors directeur général de Gares & Connexions. Les équipes ont été renforcées avec l’arrivée d’urbanistes et d’experts des flux commerciaux et des zones de chalandises pour tirer le meilleur profit de ce patrimoine foncier, souvent placé au cœur des villes et fréquenté par dix millions de voyageurs chaque jour.

A leur tête, Antoine Nougarède, ancien d’Unibail et d’Apsys qui a notamment lancé le projet de centre commercial Beaugrenelle. Son objectif : doubler le montant des redevances en dix ans. Les redevances tirées des gares sont déjà passées de 165 mil